Hay más en una burbuja que el aumento de los precios de las casas
¿Que causa realmente la burbuja en la vivienda y en ultimas el desplome? Para una explicación mejor, vayamos con la persona que correctamente denomino la última burbuja de la vivienda – un año antes de que ocurriera.
“Una burbuja requiere de los dos, una sobrevaluación basada en fundamentos y especulación. Es natural centrarse en el valor fundamental de un activo, pero la clave real para detectar una burbuja es la especulación… La especulación tiende a perseguir la apreciación de los activos, y luego la especulación engendra más especulación, hasta que finalmente, por alguna razón que se hará evidente para todos en retrospectiva, la ‘burbuja’ estalla.
He denominado el mercado de la vivienda en una ‘burbuja’”.
– Bill McBride de Calculated Risk denominando la burbuja en abril de 2005
¿Dónde nos encontramos hoy con respecto a la especulación?
Existen dos medidas que se utilizan para determinar la especulación en un mercado de la vivienda:
- El número de casas compradas por los inversionistas y
- El número de casas revendidas (revendidas dentro de un período de doce meses)
En comparación con 2005, las compras por inversionistas se han reducido drásticamente (del 23 % al 13 %) y también las reventas (del 8. % al 5.7 %). Y McBride explica:
“Actualmente hay alguna actividad de reventa, pero es más del tipo normal de reventas (comprar, mejorar y luego vender). Regresando a 2005, la gente solo estaba comprando casas y dejándolas desocupadas – y luego vendiéndolas sin mejoras significativas. Clásica especulación”.
¿Que están diciendo los expertos sobre la especulación en el mercado actual?
Recientemente DSNews publicó un artículo en el que se le pedía a dos economistas que compararan la especulación en el mercado actual con el de 2005-2007. Esto es lo que ellos dijeron.
El Dr. Eddie Seiler, Economista principal sobre vivienda en Summit Consulting: “La especulada ‘manía de reventa’ de 2006 está ausente de la mayoría de las áreas metropolitanas”.
Tian Liu, Economista principal de Genworth Mortgage Insurance: “La naturaleza de la demanda de la vivienda es diferente también, con más propietarios de casa potenciales y mucho menos especuladores en el mercado de la vivienda en comparación con el período de 2005 – 2007”.
Y McBride, quien denomino la burbuja de la vivienda anterior, ¿Qué piensa sobre el mercado de bienes raíces actual?
Hace 60 días, él explicó:
“En 2005, la gente solo estaba comprando casas y dejándolas desocupadas – y luego vendiéndolas sin mejoras significativas. Clásica especulación y aún más peligroso durante la burbuja estaba el uso excesivo del apalancamiento (todos esos préstamos de mala calidad). Actualmente las normas para los préstamos son decentes, y la calidad de los préstamos es excelente…
Yo no llamaría los precios de las casas una burbuja – y no espero que los precios de las casas disminuyan a nivel nacional durante un colapso”.
En conclusión
La especulación es el elemento principal de la fórmula de la burbuja en la vivienda. En este momento, no hay porcentajes elevados de inversionistas y revendedores de casas. por lo tanto, no hay una tasa elevada de especulación.
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