¿Está el mercado de bienes raíces finalmente volviendo a la normalidad?
El mercado de bienes raíces ha sido todo menos normal durante los últimos once años. En un mercado normal de bienes raíces, los precios de las viviendas aprecian anualmente 3.7 %. Sin embargo, a continuación, están las oscilaciones del precio desde 2007 según la última Encuesta de las expectativas de los precios de las casas:
Después del estallido de la burbuja en junio 2007, los valores depreciaron 6.1 % anualmente hasta febrero de 2012. Desde marzo 2012 a hoy, el mercado se ha estado recuperando con los valores apreciando 6.2 % anualmente.
Estas oscilaciones en los valores fueron causadas por cocientes anormales entre la oferta de inventario disponible y la demanda de los compradores en el mercado. En un mercado normal, habría una oferta de 6 meses de inventario de viviendas.
Cuando el mercado alcanzó su apogeo en 2007, los propietarios de vivienda y los constructores estaban tratando de aprovechar el mercado que fue impulsado por una “exuberancia irracional”.
Los niveles de inventario aumentaron a más de 7 meses. Con tantas casas disponibles para la venta, no había suficientes compradores para satisfacer el número de propietarios/constructores tratando de vender, por lo que los precios empezaron a caer.
Entonces, llegaron las ejecuciones hipotecarias al mercado. Eventualmente alcanzamos un inventario para 11 meses lo que hizo que los precios estallaran a principios de 2012. Para entonces, los niveles de inventario habían descendido a 6.2 meses y el mercado comenzó su recuperación.
Durante los últimos cinco años, los niveles de inventario han permanecido muy por debajo de la oferta para 6 meses necesaria para que los precios continúen nivelados. Como resultado, los precios de las viviendas han aumentado a lo largo de ese tiempo con porcentajes muy superiores a los niveles de apreciación observados en un mercado más normal.
Ese fue el pasado. ¿Qué hay del futuro?
Actualmente tenemos un inventario cerca de 4.5 meses. Esto significa que los precios deben seguir apreciando por encima de los niveles normales lo que la mayoría de los expertos creen que ocurrirá el próximo año. Sin embargo, dos cosas acaban de ocurrir que están apuntando al hecho de que podemos estar volviendo a un mercado más normal.
1.La oferta de casas para la venta está aumentando
El inventario de casas existentes y construcciones nuevas está en aumento. El último Informe de las ventas de casas existentes de la Asociación nacional de Realtors reveló que el inventario aumento durante los últimos dos meses después de 37 meses consecutivos de disminución del inventario. Al mismo tiempo, los permisos para construcción también están aumentando, lo que significa que más construcciones nuevas están a punto de llegar al mercado.
2.La demanda de los compradores está decayendo
Ivy Zelman, quien es ampliamente respetada como una experta en la industria, informó en su último informe ‘Z’:
“Si bien seguimos esperando una reanudación del aumento en las transacciones de reventa para facilitar el inventario en 2019 y 2020, nuestra visión en tiempo real en el mercado, a través de nuestra encuesta de corredores de bienes raíces, sugiere que los compradores son más perspicaces en los últimos tiempos y un nivel de “pausa” se ha apoderado de muchos mercados grandes de la vivienda.
Un indicativo de esto es que nuestros contactos de corredores clasificaron la demanda del comprador en 69 en una escala de 0-100, todavía sobre el promedio, pero bajó del 74 del año pasado y representando la declinación más grande año tras año en los dos años de historia de nuestra encuesta”.
Con la oferta en aumento y la demanda menguando, pronto podremos volver a un mercado de bienes raíces más normal. Ya no estaremos en un mercado de compradores (como en 2007 -febrero 2012) o un mercado de vendedores (como en marzo 2012- hoy).
Los precios no apreciarán a los niveles que hemos visto recientemente, tampoco depreciarán. Será un mercado equilibrado donde los precios se mantendrán más estables, donde los compradores estarán más capacitados para comprar una casa, y donde los vendedores serán más fácilmente capaces de mudarse a la casa más grande o la casa más pequeña que mejor se adapte a sus estilos de vida.
En conclusión,
Volver a un mercado normal es algo bueno. Sin embargo, después de la extravagancia de los últimos once años, podría sentirse extraño, si va a 85 millas por hora en una carretera con un límite de velocidad de 60 MPH y ve un carro de policía por delante, va a frenar rápidamente. Pero, después de ir a 85 MPH, 60 MPH se sentirá como si estuviera gateando. Es el limite normal de velocidad, sin embargo, se sentirá extraño.
Eso es lo que está a punto de suceder en bienes raíces. El mercado de bienes raíces no se está derrumbando. Solo estamos volviendo a un mercado más normal que, a largo plazo, será mucho más saludable para usted si usted es un comprador o un vendedor.
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