El mercado de la vivienda: otra diferencia gigantesca entre 2008 y 2018
Algunos están tratando de comparar el mercado de la vivienda actual con el mercado que condujo al “auge y la caída” de hace una década. Ellos miran la apreciación de los precios y concluyen que estamos en una trayectoria similar, acelerando hacia otra crisis de la vivienda.
Sin embargo, hay una gran diferencia entre los dos mercados. La década pasada, mientras que la demanda fue creada artificialmente por las normas de otorgamiento de préstamos extremadamente flexibles, una enorme cantidad de inventario estaba llegando al mercado para satisfacer esa demanda. A continuación, se muestra una gráfica con el inventario mensual de viviendas disponibles para la venta que condujo a la caída de 2008.
Un mercado normal debe tener aproximadamente una oferta para 6 meses de inventario de viviendas. Como podemos ver, el número saltó a una oferta de más de 11 meses. Cuando las practicas hipotecarias dudosas cesaron, y la demanda se secó, hubo un exceso de inventario en el mercado. Eso causó que los precios bajaran. Había mucha oferta y no había suficiente demanda.
Hoy es radicalmente diferente…
Hay quienes creen que las tasas hipotecarias bajas han generado una demanda artificial en el mercado actual. Temen que si las tasas hipotecarias continúan aumentando parte de la demanda actual se secará… y esa es una posibilidad.
Sin embargo, si observamos el lado de la oferta, podemos ver que la oferta de los meses actuales está muy por debajo de la norma de los 6 meses.
En conclusión
No vamos a tener un exceso de inventario como lo tuvimos en 2008. El valor de las viviendas no se derrumbará. En cambio, si la demanda se debilita, volveremos a un mercado normal (aproximadamente un suministro de 6 meses) con niveles históricos de apreciación (3.6 % anualmente).
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