Por qué no habrá una avalancha de ejecuciones hipotecarias llegando al mercado de la vivienda
Con el cambio rápido que ha ocurrido en el mercado de la vivienda este año, algunas personas están expresando su preocupación de que si estamos destinados a una repetición de la crisis que vimos en el 2008. Pero en verdad, hay muchas diferencias fundamentales entre lo que está sucediendo hoy y la burbuja de principios de la década del 2000.
Una de las razones por las que esto no es como la última vez es que el número de ejecuciones hipotecarias en el mercado es mucho menor ahora. He aquí un vistazo a por qué no habrá una ola de ejecuciones hipotecarias inundando el mercado.
No hay tantos propietarios en problemas esta vez
Después de la última crisis de la vivienda, más de nueve millones de propietarios perdieron sus casas debido a una ejecución hipotecaria, venta por menos de la deuda o porque se la devolvieron al banco. Esto se debió, en gran parte, a los estándares de préstamos más relajados en los que las personas podían obtener hipotecas que finalmente no podían pagar. Esas prácticas crediticias llevaron a una ola de propiedades en subasta que llegaron al mercado e hicieron que el valor de las casas se desplomara.
Pero hoy, las normas revisadas para los préstamos han llevado a compradores más calificados. Como resultado, hay menos propietarios que están atrasados en sus hipotecas. Como dice Marina Walsh, Vicepresidenta de Análisis de la Industria de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés):
“Por segundo trimestre consecutivo, la tasa de morosidad hipotecaria cayó a su nivel más bajo desde que comenzó la encuesta de MBA en 1979, disminuyendo a 3.45 %. Las ejecuciones hipotecarias entabladas y los préstamos en proceso de ejecución hipotecaria también cayeron en el tercer trimestre a niveles muy por debajo de sus promedios históricos”.
Hubo menos ejecuciones hipotecarias en los últimos dos años
Si bien es posible que haya escuchado historias recientes sobre el aumento del número de ejecuciones hipotecarias en la actualidad, el contexto es importante. Durante la pandemia, muchos propietarios pudieron pausar sus pagos hipotecarios utilizando el plan de aplazamiento de pagos. El programa les dio a los propietarios de casas que enfrentan dificultades tiempo adicional para poner sus finanzas en orden y, en muchos casos, elaborar un plan con su prestamista.
Con ese programa, a muchos les preocupaba que resultara en una ola de ejecuciones hipotecarias que llegarían al mercado. Ese miedo no se materializó. Los datos de la Fed de New York muestran que todavía hay menos ejecuciones hipotecarias que antes de la pandemia (vea la gráfica a continuación):
Eso significa que, si bien ahora hay más ejecuciones hipotecarias en comparación con el año pasado (cuando las ejecuciones hipotecarias se detuvieron), el número sigue estando muy por debajo de lo que el mercado de la vivienda ha visto en un año más típico, como 2017-2019.
Y lo más importante, el número que estamos viendo ahora todavía está muy por debajo del número que vimos durante la caída del mercado (que se muestra en las barras rojas en la gráfica). ¿La gran conclusión? No deje que un titular en las noticias le engañe. Si bien las ejecuciones hipotecarias aumentan año tras año, el contexto histórico es esencial para comprender el panorama completo.
La mayoría de los propietarios tienen suficiente plusvalía para vender sus casas
Muchos propietarios de casas hoy tienen suficiente plusvalía para vender sus casas en lugar de enfrentar una ejecución hipotecaria. Debido al aumento rápido de los precios de las casas en los últimos dos años, el propietario promedio ha ganado cantidades récord de plusvalía en su casa. Y si se han quedado en sus casas más tiempo, ellos pueden tener más plusvalía de lo que creen. Como dice Ksenia Potapov, Economista de First American:
“Los propietarios de casas hoy tienen niveles muy altos de plusvalía negociable, proporcionando un alivio para resistir posibles caídas de los precios, pero también evitando que la ansiedad de la vivienda se convierta en una ejecución hipotecaria… El resultado probablemente será más un ‘goteo’ de ejecuciones hipotecarias que un ‘tsunami’”.
Un informe reciente de ATTOM Data lo explica profundizando aún más en los números:
“Solo alrededor de 214,800 propietarios de casas enfrentaban una posible ejecución hipotecaria en el segundo trimestre del 2022, o solo cuatro décimas partes del uno por ciento de los 58.2 millones de hipotecas existentes en los Estados Unidos. De los que enfrentan una ejecución hipotecaria, alrededor de 195,400, o el 91 por ciento, tenían al menos algo de plusvalía acumulada en sus casas”.
En conclusión
Si ve titulares sobre el número creciente de ejecuciones hipotecarias, recuerde que el contexto es importante. Si bien es cierto que el número de ejecuciones hipotecarias es mayor ahora que el año pasado, las ejecuciones hipotecarias todavía están muy por debajo de los números de los años anteriores a la pandemia. Si tiene preguntas, trabaje con un profesional en bienes raíces.
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