El mercado actual de bienes raíces: los ‘unicornios’ han galopado
Comparar las métricas de bienes raíces de un año a otro puede ser un desafío en un mercado de la vivienda normal. Esto se debe a la posible variabilidad en el mercado que hace que la comparación sea menos significativa o precisa. Los eventos impredecibles pueden tener un impacto significativo en las circunstancias y los resultados que se comparan.
Comparar los números de este año con los dos años «unicornio» que acabamos de experimentar es casi inútil. Por «unicornio», esta es la definición menos común de la palabra:
“Algo que es muy deseado pero difícil o imposible de encontrar”.
La pandemia cambió profundamente el sector de la vivienda en los últimos años. La demanda de una casa propia se elevó, y la gente necesitaba una oficina en casa y un gran patio trasero.
- Olas de compradores por primera vez y de segundas viviendas entraron en el mercado.
- Las tasas hipotecarias ya bajas fueron llevadas a mínimos históricos.
- El plan de aplazamiento de pagos casi eliminó las ejecuciones hipotecarias.
- El valor de las casas alcanzó niveles de apreciación nunca vistos.
Fue un mercado que siempre había sido «muy deseado pero difícil o imposible de encontrar». Un año ‘unicornio’.
Ahora, las cosas están volviendo a la normalidad. Los ‘unicornios’ han galopado.
Comparar el mercado actual con esos años no tiene sentido. Aquí hay tres ejemplos:
La demanda de los compradores
Si mira los titulares, pensaría que no hay compradores por ahí. Todavía vendemos más de 10,000 casas al día en los Estados Unidos. Por supuesto, la demanda de los compradores ha bajado de la de los dos años «unicornio». Pero, según ShowingTime, si lo comparamos con los años normales (2017-2019), podemos ver que la actividad de los compradores sigue siendo fuerte (ver la gráfica a continuación):
Los precios de las casas
No podemos comparar los aumentos actuales del precio de las casas con los últimos años. Según Freddie Mac, 2020 y 2021 tuvieron números históricos de apreciación. Aquí hay una gráfica que también muestra los años más normales (2017-2019):
Podemos ver que estamos volviendo a aumentos más normales del valor de las casas. Hubo varios meses de depreciación mínima en la segunda mitad de 2022. Sin embargo, según Fannie Mae, el mercado ha vuelto a una apreciación más normal en el primer trimestre de este año.
Las ejecuciones hipotecarias
Ya ha habido algunos titulares sorprendentes sobre los aumentos porcentuales en las ejecuciones hipotecarias entabladas. Por supuesto, los porcentajes aumentarán. Son aumentos sobre las tasas de ejecuciones hipotecarias históricamente bajas. Aquí hay una gráfica con información de ATTOM, un proveedor de datos de propiedades:
Habrá un aumento en los números de los últimos tres años ahora que la moratoria sobre las ejecuciones hipotecarias ha terminado. Hay propietarios que pierden su casa por ejecución hipotecaria cada año y es desgarrador para esas familias. Pero, si ponemos los números actuales en perspectiva, nos daremos cuenta de que en realidad estamos volviendo a los dígitos normales de 2017-2019.
En conclusión
Habrá titulares muy inquietantes en torno al mercado de la vivienda este año. La mayoría vendrán de comparaciones inapropiadas con los años "unicornio". Un profesional en bienes raíces es un gran recurso para ayudarle a mantener todo en la perspectiva adecuada.
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